Noem ons maar de Zara van de projectontwikkelaars
De investeerder-ontwikkelaar VDD Project Development uit Brugge focust bewust op de herbestemming van waardevolle historische monumenten. Met de herontwikkeling van de voormalige zetel van Actiris in Brussel beschikt het jonge bedrijf over een visitekaartje dat kan tellen. Martijn Reviers - Expertise News
Met nauwelijks vijf jaar op de teller zit VDD Project Development in theorie nog in de fase van een start-up. Aan ervaring echter geen gebrek, want het bedrijf is het geesteskind van Johan Vandendriessche, die al sinds de jaren 80 naam maakt in de vastgoed- en retailsector als master-franchisenemer van Benetton, Massimo Dutti, Uterqüe en Loro Piana. Bovendien kan hij voor de dagelijkse werking rekenen op zijn vennoot Thibaut De Vos, die de knepen van het vak leerde bij vastgoedadviseur DTZ en ontwikkelaar POC Partners.
‘Historische panden vormen een niche waar anderen zich niet snel aan wagen, gezien de complexiteit van de projecten en het soms lange wachten op de nodige vergunningen’, legt het duo uit aan Expertise. Het gesprek vindt plaats in het prachtig gerenoveerde salon van het herenhuis aan de Sint-Jakobs-straat in het centrum van Brugge, waar VDD zijn kantoren heeft.
‘Wij gaan gericht op zoek naar zulke – dikwijls geklasseerde – panden op toplocaties in de grote steden. Waar andere projectontwikkelaars eerder kiezen voor standaardisering, willen wij het onbereikbare toegankelijk maken voor een breder publiek. We gaan steevast voor kwaliteit en toparchitectuur, zelfs op wereldniveau. Vergelijk ons maar met Zara, want die modeketen vind je ook in historische paleizen terug, maar met een collectie tegen zeer betaalbare prijzen voor de consument.’
Gebouwen met een meerwaarde
Gewoon appartementsgebouwen neerpoten interesseert Johan Vandendriessche en Thibaut De Vos niet: ‘We creëren levende gebouwen door de inplanting en de impact op de omgeving grondig te bestuderen. Vervolgens bekijken we hoe we een meerwaarde kunnen creëren voor de omgeving. Afhankelijk van de ligging kiezen we de meest geschikte bestemming: appartementen, woningen, co-living, retail, kantoren of een combinatie van dit alles. We participeren, zijn richtinggevend en visionair. We maken steeds keuzes in functie van kwaliteit in plaats van puur winstbejag. We denken altijd verder, aan hoe de wereld van morgen er zou moeten uitzien. Deze visie vormt de kern van ons aankoopbeleid. Met een doordacht woonconcept bereik je de juiste doelgroep.’
Een mooi voorbeeld van deze aanpak is het project The Dome: de herontwikkeling van het ex-Actirisgebouw aan de Anspachlaan in Brussel. Het project wordt in samenwerking met de Antwerpse privégroep Vervoordt RE gerealiseerd en sluit aan bij de revival van het Brusselse historische centrum die in gang werd gezet door de aanleg van de voetgangerszone. ‘Met dit project doen we mee het hart van Brussel kloppen’, zegt Thibaut De Vos. ‘Met een aanbod van zestig colivingflats aangevuld met extra diensten mikken we op jonge professionals. De appartementen zijn bestemd voor de huurmarkt en we houden ze in eerste instantie in onze ei-gen portefeuille. De huurprijzen blijven zo ook toegankelijk. Een standaardflat zal duizend euro per maand kosten voor een volledig afgewerkte en ingerichte woonst, inclusief het gebruik van de gemeenschappelijke delen. We gaan de flats ook zelf uitbaten. Zo behouden we controle over de geleverde kwaliteit. Het geheel verkopen aan investeerders valt later eventueel te overwegen: er is veel vraag van grote institutionele investeerders uit binnen- en buitenland naar dit soort producten.’
Een extra toegevoegde waarde voor de huurders van The Dome wordt de bekende internationale Italiaanse versmarkt Eataly, waarvan Johan Vandendriessche de franchise controleert voor België en Luxemburg. Een stadssupermarkt van Delhaize en de coworking van Fosbury & Sons maken het plaatje compleet. De bewoners kunnen gebruikmaken van vijf deelwagens, want er zijn geen gewone par-keerplaatsen voorzien. Wel bevindt er zich een metrohalte voor de deur en is er plaats voor honderd elektrische deelfietsen. Er wordt gemikt op zachte mobiliteit en een bijdrage aan een autoluw centrum. Logisch, aangezien het gebouw midden in de voetgangerszone ligt.
The Dome als uithangbord
VDD en Vervoordt RE haalden de The Dome binnen na een aanbesteding van het Brusselse gewest en de Maatschappij van Stedelijke Inrichting (MSI).
Johan Vandendriessche: ‘We waren de ‘onbekende Vlamingen’ tussen de 16 grootste ontwikkelaars van België. Dat we het project hebben binnengehaald is een mooie verdienste en het bewijs dat onze visie klopt. Met dit project hebben we onszelf op de kaart gezet. Toen we startten, duurde het bij wijze van spreken drie maanden om bij de Brusselse overheid nog maar de conciërge aan de lijn te krijgen, want onbekend is onbemind. Nu praten we vrij snel met iemand op topniveau, dus dat is een positieve evolutie. We hebben met The Dome een mooi visitekaartje in handen: een iconisch gebouw op een geweldige locatie, met uniek zicht op het prachtige Beursgebouw. The Dome is een belangrijk project voor de Brusselse overheid. De omgeving wordt ook verder ontwikkeld. Met onder meer een doorgang naar de markt en omringende projecten als de Brouckère, de Beurs, Brucity, de Multitoren en The Mint zit er een goede dynamiek in de zone. De vergunning werd ondertussen aangevraagd, al weten we niet hoe lang die op zich laat wachten. We staan in elk geval paraat om snel te starten.’
Het ex-Actirisgebouw is niet de enige opdracht in de pijplijn. Op de thuismarkt in Brugge startte recent de verkoop van de Weylerkazerne met 42 karaktervolle historische appartementen aan een instapprijs van ca. 325.000 EUR voor een appartement van 80 m2, tot een miljoen euro voor luxueuze penthouses van 235 m2. In het ‘Huis van Hamme’, gelegen naast de mooiste kerk van Brugge, wordt een historisch stadspaleis herbestemd tot tien wooneenheden van minstens 175 m2. Een tweede Brusselse project, ‘Gésu’ gedoopt, waarmee VDD ook in de schijnwerpers staat, is de herontwikkeling van een Jezuïetenklooster in Sint-Joost-ten-Node, met zicht op de Kruidtuin. In samenwerking met de Antwerpse promotor Gands-Redet wordt het gebouw omgevormd tot koopwoningen (6300 m2), huurappartementen volgens het woonconcept ‘YUST’ met co-living en hoteldiensten (8000 m2), en winkelruimte (4000 m2). In de pijplijn zitten nog een aan-tal andere projecten: ‘de Mérode’ in Elsene en een belle-époquegebouw op de Zeedijk van Nieuwpoort, waar wordt samengewerkt met de toparchitect David Chipperfield.
Passie vereist
Thibaut De Vos benadrukt dat de voortrajecten voor de herontwikkeling van waardevolle gebouwen veel meer tijd in beslag nemen dan voor de klassieke nieuwbouw. ‘Het zoeken, financieren en plannen van projecten is enorm tijdrovend’, zegt hij. ‘In België is het vergunningstraject sowieso intensief, bij ons is het extra moeilijk en lang. Bij de herontwikkeling van de Weylerkazerne in Brugge hadden we pas na drie jaar en 82 vergaderingen met de overheid uitsluitsel over het project. Zoiets hou je vol uit passie, niet enkel voor het rendement. De meeste projectontwikkelaars blijven ver weg van deze niche.
We gaan niet over één nacht ijs. Per project maken we een grondige historische studie en scannen we de gebouwen volledig in 3D. Alles wordt geïnventariseerd en gecontroleerd. Waardevolle elementen worden behouden en geherwaardeerd. Restaureren doen we zo dicht mogelijk aanleunend bij de oorspronkelijke staat. Niet-waardevolle elementen worden aangepast zodat we een hedendaags comfort kunnen bieden aan de gebruikers. Onze klanten zijn specifiek op zoek naar een karaktervolle woonst, anders koop je wel een nieuwbouw waar je doet wat je wil.’
‘Verschillende verenigingen en overheidsinstanties dienen allemaal een uitspraak te doen’, vult Johan Vandendriessche aan. ‘Eer je een antwoord krijgt, ben je gauw een aantal maanden verder. Aangezien onze projecten geen referentie hebben, zijn kandidaat-kopers wel bereid om te wachten op de ver-gunning en vragen ze zelfs om met reservaties te werken. We kunnen met ons bedrijf echt een verschil maken in de vastgoedsector. Intussen zetten we de prospectie naar nieuwe projecten voort. Voor toekomstige projecten kijken we in de eerste plaats naar alle grote steden in Vlaanderen, Brussel en aan de kust. Wallonië kennen we minder goed. Maar wie weet kijken we in de toekomst ook daar of zelfs richting het buitenland.
We werken met een klein wendbaar team van zeven medewerkers. Voor gespecialiseerde diensten opteren we voor outsourcing, bijvoorbeeld voor onze branding. Bekijk op onze website maar eens onze promofilm over de Weylerkazerne. De verkoop organiseren we echter resoluut zelf: onze passie laat zich niet vertalen door een verkoopkantoor of een lokale makelaar.’